居住在我市恒山区某村的房主刘小云，于2015年将本村的农村房屋卖给同为本村居民的李云胜。在李云胜支付清买房款12万元后，李云胜就搬入该房屋居住。四年后李云胜提起确认合同有效之诉，要求确定李云胜同刘小云的买卖合同有效，原房主刘小云不同意李云胜的主张，其认为买卖合同无效。近日，恒山区法院依法适用简易程序判决了此案，依法认定双方买卖房屋协议有效。

    2015年9月，李云胜与刘小云签订买卖房屋协议，约定：刘小云将其坐落于恒山区红旗乡某村某处3间主房、仓房3间及地上建筑物、自来水、电以120,000.00元的价格卖与李云胜，合同签订当日，李云胜通过银行转账和现金的形式分两次将房款给付于刘小云，刘小云将房照交付李云胜，李云胜于当日搬入房屋。2016年3月，李云胜将涉案房屋进行翻建，并居住至今。刘小云辩称，协议是无效的，因为李云胜及其爱人在该村已经有一处宅基地，李云胜又购买我的宅基地，刘小云就有两处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，双方签订的《买卖房屋协议》应该是无效的。

    法院认为，综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，确认刘小云与李云胜签订的买卖房屋协议有效较为适宜。理由有二：其一，李云胜与刘小云于2015年9月签订的买卖房屋协议，系双方真实意思表示,不违法法律、行政法规的强制性规定，李云胜在涉案房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，且李云胜为本村居民，具备拥有本村宅基地的资格；其二，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定买卖房屋协议的效力。

    法官提示，虽然现阶段农村宅基地不能在市场上自由流转，但并未所有转让农村宅基地住房的行为都是无效的。农村地区，在本村村民之间转让宅基地住房，是沿革了多年的民间习惯，若将其认定为无效，不利于农村地区住房占有的现状保持。法院在判决农村房屋买卖案件时，会结合当事人双方的身份情况、房屋的历史沿革、房屋的翻建情况等多种因素进行考量。