陶某与李某雪系同学关系，李某雪与李某鹏系夫妻关系，2017年8月1日至9月1日，李某雪向陶某借款共计20万元，约定利息为月利2分，一个月后还款，逾期后李某雪两人均未还款，陶某向本院提起诉讼，请求李某雪、李某鹏还款本息合计252000元。经判决，李某雪与李某鹏于判决生效后三日向陶某偿还本息合计252000元。因二人未履行给付义务，陶某向人民法院申请强制执行。

    在诉前，陶某向人民法院申请对被执行人的李某雪所有的位于哈尔滨市的房屋采取预查封的财产保全措施。在执行过程中，鸡东法院又对被执行人的已采取保全措施的房屋依法进行调查发现，被执行人与房地产开发公司签订了《商品房买卖协议》，并在签订协议后到行政管理部门办理了联机备案，但被执行人所购买的房屋首次登记却是在房地产开发企业名下，执行实施团队立即与房地产开发企业取得联系。经了解，案涉的被执行人在和房地产企业签订了《商品房买卖合同》后，还签订了《补充协议》，约定购房为按揭购买，首付购房款的25%，未付款由开发商提供阶段性担保，房屋所有权在被执行人未结清借款前，归开发企业所有，双方约定了逾期还款等解除合同承担违约责任所约定的附加条件，并将房屋产权的首次登记，登记在开发承建企业名下，自2020年6月1日起因被执行人李某雪未按约定偿还金融机构贷款，银行已将李某雪及开发承建企业列为被告诉至哈尔滨市南岗区人民法院，同时，开发企业要提起诉讼，在偿还金融机构贷款后，诉讼解除与李某雪的《房屋买卖合同》关系，返还房屋，并承担违约责任。

    通过市场调研发现，被执行人李某雪所购买的房屋现已增值，远远大于当初购买价格，且被执行人名下已无可供执行财产，为有效化解纠纷并最大程度实现申请执行人的到期债权，维护双方当事人的合法权益，鸡东法院立即约见开发承建企业和被执行人办理贷款的银行，经沟通协调后，为被执行人办理房屋贷款的金融机构向人民法院申请优先受偿拍卖款，不追究房地产开发承建企业的担保责任，并撤回诉讼请求，开发承建企业也表示在鸡东法院受理金融机构优先受偿申请后，不追究被执行人李某雪的违约责任，同时，表示继续履行与被执行人李某雪签订的《商品房买卖合同》，并配合人民法院办理产权过户手续。随后，鸡东法院对被执行人购买并办理联机备案的房屋依法启动了评估拍卖措施。经拍卖后，优先受偿款现已发放金融机构，执行款发放本案申请执行人，最大限度保障了申请人的合法权益。

    联机备案系一种行政行为，是国家为了防止房地产开发企业一房两卖制定的一种机制，联机备案后不等于被执行人已取得了物权，而人民法院依法采取预查封措施查封的是被执行人与房地产开发有企业的债权，裁定采取预查封措施后，在特定条件下不能对抗房地产企业解除买卖合同返还诉争房屋的诉求，为最大限度保障申请人权益，应在解决诉争房产权后，再依法采取强制执行措施。