基本案情

    2018年9月16日，衣某某与某兴房地产公司签订《买卖合同》，购买某小区由东向西16号车库，并交付车库价款70000元。因某兴房地产公司无法交付车库，双方协商将车库换成住宅，由衣某某补足房屋价款。2021年6月24日，双方签订《顶账协议》。同日，衣某某向某兴房地产公司转账房屋差价款，某兴房地产公司为衣某某出具收据。衣某某装修入住并缴纳取暖费、物业费等各种费用。

    另外，程某某与某兴房地产公司于2017年11月3日签订《借款抵押合同》，约定某兴房地产公司用案涉房屋在内34套房屋作为抵押向程某某借款3740000元，同时将预售合同开具给程某某，并在房产局办理预售备案手续。

    衣某某向法院起诉，要求依法确认衣某某与某兴房地产公司签订的房屋买卖协议合法有效，依法确认衣某某享有房屋所有权，某兴房地产公司、程某某协助衣某某办理房屋所有权登记手续。

    法院审理

    人民法院作出民事判决：确认某兴房地产开发有限责任公司与衣某某签订《顶账协议》即房屋买卖协议有效；确认衣某某对案涉房屋享有所有权；某兴房地产开发有限责任公司协助衣某某办理案涉房屋所有权登记。

    法官说法

    衣某某支付购房款，并占有使用房屋，符合我国房屋买卖中先交付后登记的习惯做法，衣某某取得了所有权的权利外观，衣某某有权要求确认其享有房屋所有权。另外，某兴房地产公司将房屋抵押向程某某借款，但未就案涉房屋办理抵押登记；双方虽签订了《房屋预售合同》，并办理了预售备案登记，但并不存在真实房屋买卖关系，未产生物权公示效力，程某某对房屋享有的是一般债权。因此，衣某某对案涉房屋享有的权利应当优先于程某某的一般债权予以保护。